La renuncia a la exención del IVA en operaciones inmobiliarias: una decisión jurídica con impacto fiscal

Actualizado el 27 de septiembre de 2026. Las reglas del IVA y del ITPAJD sobre la renuncia no han cambiado en 2025-2026. Hemos añadido los tipos vigentes en la Comunidad de Madrid (6 % de TPO sin renuncia; 1,5 % de AJD con renuncia), la doctrina del TEAC de marzo de 2026 sobre la renuncia tácita, la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la multa por no declarar el IVA con inversión del sujeto pasivo y los errores que más problemas causan en la práctica.

En el ámbito del derecho inmobiliario, muchas compraventas no solo requieren un buen diseño contractual, sino también un análisis fiscal previo que evite costes innecesarios. Uno de los supuestos más habituales, y a la vez más desconocidos, es la renuncia a la exención del IVA en la transmisión de determinados inmuebles entre empresas o profesionales.

En Coda Nuance Legal, donde la asesoría fiscal es uno de nuestros servicios principales, abordamos este tipo de operaciones desde una perspectiva integral, combinando el conocimiento tributario con la práctica inmobiliaria.

¿En qué consiste la renuncia a la exención del IVA?

La Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA), declara exentas dos tipos de entregas de inmuebles que realizan empresarios y profesionales:

• Las entregas de terrenos rústicos y demás terrenos no edificables (art. 20.Uno.20.º). La exención no alcanza a los terrenos urbanizados o en curso de urbanización.
• Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones (art. 20.Uno.22.º), es decir, la venta de un inmueble ya «usado» después de la primera entrega que hace el promotor.

El artículo 20.Dos de la LIVA permite renunciar a esas dos exenciones, de modo que una operación que por defecto estaría exenta pase a estar sujeta y no exenta de IVA. Quien renuncia es el vendedor, que es el sujeto pasivo, pero no puede hacerlo solo: la normativa exige que el comprador reúna ciertas condiciones y lo declare por escrito.

Cuándo no hay nada que renunciar

Antes de plantearte la renuncia, comprueba que la operación está de verdad sujeta al IVA y exenta:

• Si vende un particular que no actúa como empresario, la operación no está sujeta a IVA y tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
• Si es una primera entrega (el promotor vende una edificación terminada), ya tributa por IVA. Deja de ser primera entrega si, antes de venderla, el promotor la ha utilizado o arrendado sin opción de compra de forma ininterrumpida durante dos años o más, salvo que la compre quien la utilizó.
• La exención tampoco se aplica, entre otros casos, a las edificaciones que se venden para que el comprador las rehabilite (con los requisitos reglamentarios) o para demolerlas antes de una nueva promoción.
• Si se transmite un negocio o una rama de actividad capaz de funcionar con sus propios medios (una «unidad económica autónoma», art. 7.1.º LIVA), la operación no está sujeta a IVA y el inmueble tributa por TPO (art. 7.5 del Texto Refundido del ITPAJD). Aquí no cabe renuncia.

Tras una rehabilitación en sentido fiscal, la siguiente venta vuelve a ser primera entrega. Hay rehabilitación cuando se cumplen dos condiciones (art. 20.Uno.22.º.B LIVA):

• Más del 50 % del coste del proyecto corresponde a obras estructurales, de fachada o cubierta, o a obras análogas o conexas.
• El coste total supera el 25 % del precio de adquisición de la edificación, si se compró en los dos años anteriores al inicio de las obras, o, en otro caso, de su valor de mercado al iniciarlas, descontando en ambos casos la parte del suelo.

Este concepto genera muchos conflictos: en abril de 2026 el Tribunal Supremo admitió varios recursos de casación para aclarar cómo se computan las obras conexas (ATS de 15 de abril de 2026, rec. 3109/2025, ECLI:ES:TS:2026:3665A). Para una primera comprobación, la Agencia Tributaria ofrece el Calificador inmobiliario.

¿Por qué puede interesar renunciar?

Según el artículo 7.5 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD), las entregas de inmuebles exentas de IVA tributan por TPO. El TPO lo paga el comprador y no es deducible: es un coste definitivo.

Si se renuncia, la operación tributa por IVA, que un comprador con pleno derecho a deducción recupera en la misma autoliquidación. A cambio, la escritura paga Actos Jurídicos Documentados (AJD) en su cuota gradual, que tampoco es deducible. Por eso, en operaciones entre empresas o profesionales con inmuebles afectos a una actividad económica, la renuncia suele ser la opción más eficiente, siempre que se cumplan los requisitos.

La renuncia también puede interesar al vendedor. Si compró o construyó el inmueble deduciendo el IVA y no ha terminado el periodo de regularización de las edificaciones, que abarca los nueve años naturales siguientes a la adquisición o, si empezó a utilizarlo más tarde, el año en que empezó a usarlo y los nueve siguientes (art. 107.Tres LIVA), una venta exenta le obliga a devolver la parte del IVA deducido que corresponde a los años pendientes (art. 110 LIVA). Con la renuncia, esa devolución se evita.

Ejemplo en la Comunidad de Madrid

Una sociedad vende a otra un local por 1.000.000 € (precio no inferior al valor de referencia del Catastro). La compradora lo destinará a su actividad y deduce el 100 % del IVA:

El ahorro es evidente, pero depende de estas premisas. Si la compradora solo deduce una parte del IVA (prorrata), la parte no deducible se convierte en coste y hay que rehacer la cuenta.

Requisitos legales para que la renuncia sea válida

La renuncia no es automática ni libre. Deben cumplirse tres requisitos jurídicos y fiscales (art. 20.Dos LIVA y art. 8.1 del Reglamento del IVA):

1. Operación sujeta y exenta. Tiene que tratarse de una entrega de terrenos no edificables o de una segunda o ulterior entrega de edificaciones hecha por un empresario o profesional. Si la operación no está sujeta, no hay nada a lo que renunciar.
2. Comprador con derecho a deducir. El comprador debe ser un empresario o profesional que actúa en su actividad y tener derecho a deducir total o parcialmente el IVA de la compra. Desde 2015 basta también con que, aunque no tenga ese derecho en ese momento, el destino previsible del inmueble sea utilizarlo, total o parcialmente, en operaciones que den derecho a deducción. Este punto es decisivo en las viviendas: el alquiler de vivienda está exento sin derecho a deducir (art. 20.Uno.23.º.b LIVA), así que quien compra para alquilar como vivienda normalmente no puede beneficiarse de la renuncia. El alquiler de locales, oficinas o naves, en cambio, tributa por IVA y sí permite la renuncia.
3. Momento de la renuncia. Debe comunicarse antes de la entrega o a la vez. Una renuncia posterior no es válida. En la práctica, la entrega suele coincidir con la firma de la escritura, lo que convierte la planificación previa en un elemento esencial.

Requisitos formales: cómo documentarla

En derecho inmobiliario, la forma importa tanto como el fondo. El Reglamento del IVA exige que la renuncia se comunique de forma fehaciente al comprador, que se haga operación por operación y que se justifique con una declaración firmada por el comprador en la que conste su derecho a deducir o el destino previsible del inmueble.

Lo más seguro es recogerlo todo en la escritura pública: la renuncia expresa del vendedor y la declaración del comprador. Si antes se firma un contrato privado o de arras, conviene pactar ya en él que se renunciará a la exención. Lo explicamos en El contrato de arras: lo que debes saber antes de firmar.

Ojo si antes de la escritura se paga parte del precio a cuenta, con las arras o en plazos: el IVA de ese importe se devenga cuando se cobra (art. 75.Dos LIVA). Conviene que la renuncia y la declaración del comprador estén ya firmadas en ese momento, y el comprador debe incluir ese importe, por inversión del sujeto pasivo, en el modelo 303 del periodo en que paga.

La factura del vendedor no lleva cuota de IVA y debe incluir la mención «inversión del sujeto pasivo» (art. 6.1.m del Reglamento de facturación, Real Decreto 1619/2012).

¿Y si la escritura no menciona la renuncia? El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su resolución de 24 de marzo de 2026 (RG 00/03613/2024), que reitera un criterio de 2019, admite la renuncia tácita cuando la escritura refleja que se repercutió el IVA y el comprador es empresario con derecho a deducir.

Pero añade un matiz importante: como en estos casos se aplica la inversión del sujeto pasivo, el IVA repercutido indebidamente no es deducible para quien lo soportó. La renuncia tácita sirve como red de seguridad en una discusión con Hacienda, no como forma de planificar la operación.

Inversión del sujeto pasivo: quién declara el IVA

Una de las principales consecuencias de la renuncia es la inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2.º.e LIVA). El comprador pasa a ser quien declara el IVA: lo incluye como IVA devengado y, si tiene derecho, como IVA deducible en su autoliquidación del periodo (modelo 303). El vendedor no repercute ni ingresa el impuesto. Para una empresa con pleno derecho a deducción, el efecto es neutro y no hay desembolso efectivo del impuesto.

Aun así, no descuides la declaración: la ley tipifica como infracción grave no consignar en la autoliquidación la cuota de una operación con inversión del sujeto pasivo, con una multa proporcional del 10 % de esa cuota, que no se puede graduar (arts. 170.Dos.4.º y 171.Uno.4.º LIVA). La multa se reduce un 30 % si das tu conformidad a la regularización y, lo que quede, otro 40 % si lo pagas en plazo sin recurrir (art. 171.Dos y Tres LIVA y art. 188 de la Ley General Tributaria): con ambas reducciones se queda en el 4,2 % de la cuota.

No obstante, el Tribunal Supremo ha declarado que los tribunales pueden anular esa multa por desproporcionada cuando la omisión no causa perjuicio a Hacienda ni hay fraude, en aplicación del principio de proporcionalidad del Derecho de la Unión Europea (STS de 25 de julio de 2023, ECLI:ES:TS:2023:3586, dictada precisamente en la compra de un edificio con inversión del sujeto pasivo). Pero la Administración puede imponerla igualmente y tendrías que recurrir, renunciando a las reducciones, así que lo sensato es declarar bien la operación desde el principio.

Impacto en el AJD y necesidad de análisis económico

La operación no queda libre de costes. Con la renuncia, la primera copia de la escritura tributa por la cuota gradual del AJD (art. 31.2 TRLITPAJD), compatible con el IVA y no deducible. La paga el comprador (art. 29) al tipo aprobado por cada comunidad autónoma, o al 0,50 % si no ha aprobado ninguno.

En la Comunidad de Madrid (Decreto Legislativo 1/2010):

• Escrituras de transmisión de inmuebles con renuncia a la exención: 1,5 % (art. 35), el doble del tipo general del 0,75 % (art. 36). Es un error habitual calcular la operación con el tipo general.
• TPO general sobre inmuebles: 6 % (art. 28).
• TPO reducido del 2 % para empresas inmobiliarias que compran viviendas para revenderlas en tres años, con requisitos como que la reventa tribute por TPO (art. 30).
• Desde el 1 de enero de 2026, bonificación del 95 % del TPO o del AJD para comercios y negocios de hostelería «con solera» (al menos 50 años de actividad en Madrid) que compran un inmueble para su actividad (arts. 30 quinquies y 38 quater).

Las bases también cuentan: en TPO se tributa por el valor de referencia del Catastro o por el precio, si es mayor (art. 10.2 TRLITPAJD). En AJD, por el valor declarado, que no puede ser inferior a ese valor (art. 30.1). La autoliquidación del ITPAJD se presenta ante la comunidad autónoma en la que está el inmueble, en el plazo de 30 días hábiles desde la firma (art. 102 del Reglamento del ITPAJD).

Otras comunidades autónomas aplican sus propios tipos de TPO y AJD. Por eso hay que hacer un análisis comparativo previo para cada operación.

Errores frecuentes

• Renunciar cuando el comprador no tiene derecho a deducir; por ejemplo, porque va a alquilar el inmueble como vivienda. La renuncia no es válida, la operación vuelve a tributar por TPO y la comunidad autónoma puede exigirlo con intereses de demora.
• Repercutir el IVA en la factura o en la escritura en lugar de aplicar la inversión del sujeto pasivo. El comprador no podrá deducir esa cuota y habrá que corregirlo.
• Olvidar incluir la operación en el modelo 303 del comprador, con riesgo de una multa del 10 % de la cuota.
• Formalizar la renuncia después de la escritura.
• No comprobar si se trata de una primera entrega (rehabilitación, dos años de uso) o de la transmisión de una unidad económica autónoma (un negocio o una rama de actividad).
• Calcular el AJD con el tipo general y no con el específico para la renuncia (en Madrid, 1,5 %).
• Olvidar el efecto en el vendedor: la regularización del IVA que dedujo si la venta queda exenta.

Asesoramiento integral en Coda Nuance Legal

La renuncia a la exención del IVA es un claro ejemplo de cómo una decisión aparentemente fiscal tiene un profundo impacto en el derecho inmobiliario. En Coda Nuance Legal ofrecemos un asesoramiento fiscal especializado como eje de nuestros servicios, complementado con un enfoque jurídico-inmobiliario orientado a operaciones seguras, eficientes y adaptadas a cada cliente.

Si estás negociando la compra o la venta de un local, una oficina, una nave o un edificio entre empresas, revisa la tributación antes de firmar las arras o la escritura. Puedes reservar una consulta de derecho inmobiliario o escribirnos, y lo vemos con los números de tu operación.

Un análisis previo adecuado puede marcar la diferencia entre una operación bien estructurada y un coste fiscal innecesario.

Normativa y fuentes

• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (arts. 7, 20, 75, 84, 107, 110, 170 y 171)
• Real Decreto 1624/1992, Reglamento del IVA (art. 8)
• Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido del ITPAJD (arts. 7.5, 10, 29, 30 y 31)
• Real Decreto 828/1995, Reglamento del ITPAJD (art. 102)
• Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, tributos cedidos (arts. 28, 30, 30 quinquies, 35, 36 y 38 quater)
• Real Decreto 1619/2012, Reglamento de facturación (art. 6)
• Ley 58/2003, General Tributaria (art. 188)
• Tribunal Supremo, sentencia de 25 de julio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:3586), sobre la proporcionalidad de la multa del 10 % en la inversión del sujeto pasivo
• Tribunal Supremo, auto de 15 de abril de 2026, rec. 3109/2025 (ECLI:ES:TS:2026:3665A), sobre las obras de rehabilitación
• TEAC, resolución de 24 de marzo de 2026, RG 00/03613/2024
• Agencia Tributaria, Manual práctico de IVA 2025: exenciones inmobiliarias