El contrato de arras: lo que debes saber antes de firmar

Actualizado el 27 de septiembre de 2026. Las reglas del Código Civil sobre las arras no han cambiado, pero hemos añadido la doctrina del Tribunal Supremo de 2025 y 2026, tu derecho a pedir información antes de pagar la señal, el intento de negociación obligatorio antes de demandar (desde el 3 de abril de 2025) y la fiscalidad. También hemos corregido lo que decíamos sobre Cataluña y sobre el acceso de las arras al Registro de la Propiedad.

Cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo sobre una vivienda, casi nunca pueden firmar la escritura ese mismo día. Hace falta tiempo para conseguir la hipoteca, vender otra casa, revisar el Registro o, simplemente, encontrar fecha en la notaría. Para dar seguridad a ambas partes durante ese intervalo se firma el contrato de arras.

Es un documento breve y muy habitual, pero de él depende qué pasa con tu dinero si la operación se tuerce. Aquí tienes los tipos de arras, qué comprobar antes de pagar la señal, qué incluir en el contrato, si puede inscribirse en el Registro y qué hacer si la otra parte no cumple.

Qué es un contrato de arras y para qué sirve

Es un acuerdo, normalmente privado, que comprador y vendedor firman antes de la escritura pública de compraventa. En él fijan el inmueble, el precio, la forma de pago, el plazo máximo para firmar ante notario y la cantidad que el comprador entrega como señal.

• Para el comprador, reserva la vivienda: el vendedor se compromete a no vendérsela a otra persona. Es un compromiso personal: con arras penitenciales el vendedor puede retirarse pagándote el doble, y no te protege frente a un tercero que compre e inscriba antes de buena fe (lo explicamos más abajo).
• Para el vendedor, es una garantía frente a un abandono sin motivo, porque el contrato prevé consecuencias económicas si el comprador no sigue adelante.

Algunas ideas básicas:

• No hace falta notario para que sea válido, aunque puedes firmarlo ante notario si quieres más seguridad sobre la identidad de las partes y la fecha.
• La ley no fija ninguna cantidad. Es frecuente entregar en torno al 10 % del precio, pero es un uso del mercado, no una obligación.
• Si la compraventa se firma, la señal se descuenta del precio.
• Si el documento ya fija la vivienda y el precio, puede existir una compraventa perfecta desde ese momento (art. 1450 del Código Civil) y la escritura sería solo su formalización. Por eso, salvo que se pacten arras penitenciales, nadie puede echarse atrás libremente.

Los tres tipos de arras: la redacción lo decide todo

Lo que importa no es el título del documento, sino lo que dicen sus cláusulas. Hay tres modalidades.

Arras penitenciales o de desistimiento

Son las que regula el artículo 1454 del Código Civil: cualquiera de las partes puede desistir sin dar explicaciones. Si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. No aseguran la compraventa: fijan de antemano el precio de echarse atrás.

Como son una excepción a la regla de que los contratos se cumplen, el Tribunal Supremo exige que la voluntad de pactarlas sea clara e inequívoca; ante la duda, las arras se consideran confirmatorias. Dos sentencias recientes precisan su alcance:

• STS 270/2025, de 19 de febrero (ECLI:ES:TS:2025:726): si el contrato se remite expresamente al art. 1454 y describe la pérdida o la devolución duplicada, las arras son penitenciales aunque después se amplíe el plazo, se aumente la señal o se hable de pagos «a cuenta» del precio. Si la letra es clara, prevalece (art. 1281 CC). El comprador que no firmó a tiempo perdió todo lo entregado.
• STS 538/2026, de 9 de abril (ECLI:ES:TS:2026:1558): una promotora que abandonó una promoción sobre plano pudo desistir de las reservas devolviendo el doble de la señal. Para el Supremo, ejercía una facultad pactada, no incumplía, y la cláusula no era abusiva para los compradores consumidores porque era simétrica y transparente.

En la práctica: con arras penitenciales, si el vendedor recibe una oferta mejor puede retirarse pagándote el doble de la señal, y no podrás obligarle a venderte la vivienda.

Arras penales

Se rigen por las normas de la cláusula penal (arts. 1152 a 1155 del Código Civil). Refuerzan el cumplimiento con una sanción económica; no permiten salir del contrato.

• Pagar la pena no libera de cumplir, salvo que el contrato reserve expresamente ese derecho (art. 1153).
• Quien sí cumple puede exigir el cumplimiento o la pena, pero no ambas cosas, salvo que el contrato se lo permita claramente (art. 1153).
• La pena sustituye a la indemnización de daños, salvo pacto en contrario (art. 1152).
• El juez solo modera la pena si la obligación se cumplió en parte o de forma irregular (art. 1154). Si ocurre justo el incumplimiento que la cláusula quería sancionar, no hay moderación (STS 530/2016, de 13 de septiembre, del Pleno), aunque el Supremo deja abierta la revisión de penas extraordinariamente desproporcionadas.

Arras confirmatorias

Son las que se presumen cuando el contrato no dice con claridad otra cosa. La señal es un pago a cuenta del precio y una prueba de que el contrato existe.

Nadie puede desligarse unilateralmente. Si una parte incumple, la otra puede elegir, conforme al artículo 1124 del Código Civil, entre exigir el cumplimiento (firma de la escritura y pago del precio) o resolver el contrato, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios que pueda probar y los intereses.

Comparativa rápida

Si compras a un promotor o a una empresa

Si el vendedor es un profesional y tú compras como particular, las cláusulas que no hayas negociado individualmente pasan el control de abusividad del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Son abusivas, entre otras, las que retienen lo que pagas si renuncias sin prever una indemnización equivalente si renuncia el empresario (art. 87.2), las que te imponen una indemnización desproporcionadamente alta si incumples (art. 85.6) y las que fijan indemnizaciones que no se corresponden con los daños efectivamente causados (art. 87.6).

Por eso son válidas las arras penitenciales «de ida y vuelta» (STS 538/2026), pero puede ser nula una cláusula que solo penaliza al comprador o que permite al vendedor quedarse con un porcentaje elevado de todo lo pagado sin relación con el daño real.

Si compras sobre plano, el promotor que cobra cantidades a cuenta debe garantizar su devolución más el interés legal, mediante aval o seguro, desde la licencia de edificación, e ingresarlas en una cuenta especial (disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación). Pide el documento de la garantía antes de pagar.

Antes de firmar: qué debes comprobar

1. Pide la información que te reconoce la ley. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (art. 31), te permite exigir, antes de formalizar la operación y de entregar cualquier cantidad a cuenta, información en soporte duradero sobre la vivienda en oferta: identidad del vendedor y del intermediario, precio total y condiciones de pago, cédula de habitabilidad, superficies, antigüedad, certificado de eficiencia energética, estado de ocupación, datos registrales con cargas, gravámenes y afecciones, cuota de participación y si es vivienda protegida.
2. Consulta una nota simple reciente del Registro: titular, hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas. Si hay una hipoteca que se cancelará con el precio, que el contrato lo diga. Si la finca tiene caminos o instalaciones compartidas, revisa nuestra guía sobre servidumbres en la compraventa.
3. Comprueba quién debe firmar. Si la vivienda es ganancial o es la vivienda habitual de la familia, hace falta el consentimiento de ambos cónyuges (arts. 1320 y 1377 CC).
4. Pide el certificado de deudas con la comunidad de propietarios y el último recibo del IBI.
5. Ajusta el plazo a tu hipoteca. El banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al menos diez días naturales antes de firmar el préstamo, y tendrás que comparecer ante el notario para el acta de transparencia, como tarde el día anterior a la firma (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 14 y 15). Un plazo de arras demasiado corto puede dejarte sin margen.
6. Calcula los impuestos. En una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid pagarás, con carácter general, un 6 % de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro (hay tipos reducidos y bonificaciones en algunos casos). En una vivienda nueva, IVA (10 % con carácter general) y actos jurídicos documentados.

Qué debe incluir un buen contrato de arras

• Datos completos de las partes e identificación del inmueble: dirección, datos registrales, referencia catastral y anejos.
• Precio, importe de la señal y forma de pago, siempre por un medio que deje rastro.
• El tipo de arras, con remisión expresa al art. 1454 CC si son penitenciales, y sus consecuencias para cada parte.
• Fecha límite para la escritura y forma de fijar la cita en la notaría.
• Estado de entrega: libre de cargas (o cómo se cancelarán) y de ocupantes, y con qué instalaciones o muebles.
• Una cláusula de financiación que diga qué ocurre si el banco deniega la hipoteca.
• Reparto de gastos. Si no pactáis nada, los de otorgamiento de la escritura son del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta, del comprador (art. 1455 CC).
• Qué pasa si hay un retraso ajeno a ambos y cómo se prorroga el plazo: siempre por escrito, indicando si se mantiene el tipo de arras.

¿Puede inscribirse el contrato de arras en el Registro de la Propiedad?

En Madrid y en el resto de territorios de derecho común, no:

• El Registro solo admite escrituras públicas, resoluciones judiciales y documentos auténticos de la Administración (art. 3 de la Ley Hipotecaria). Un documento privado no entra.
• Aunque lo firmes ante notario, el contrato de arras solo genera obligaciones personales, y el Reglamento Hipotecario declara no inscribibles la obligación de transmitir el dominio y la de celebrar un contrato en el futuro (art. 9).

Elevar las arras a escritura aporta prueba de la fecha, de la identidad y del contenido, pero no protege frente a terceros a través del Registro. La excepción es Cataluña: allí las arras penitenciales pactadas por un máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden hacerse constar en el Registro, y el inmueble queda afecto a su devolución (art. 621-8.3 del Código Civil de Cataluña).

Cómo proteger al comprador frente a terceros

• Opción de compra inscrita. Podéis pactar en escritura una opción de compra en lugar de las arras. Es inscribible si hay pacto expreso de inscribirla, se fija el precio de compra (y, en su caso, el de la opción) y el plazo para ejercitarla no supera cuatro años (art. 14 del Reglamento Hipotecario).
• Adelantar la escritura. Si la operación está madura, lo más seguro es formalizar la compraventa e inscribirla cuanto antes: si el vendedor vende la misma vivienda a dos personas, la propiedad es de quien inscribe primero de buena fe (art. 1473 CC), y al otro comprador normalmente solo le queda reclamar una indemnización.
• Anotación preventiva de demanda. Si reclamas el cumplimiento, puedes pedir al juzgado que anote la demanda en el Registro como medida cautelar, si se cumplen sus requisitos, entre ellos prestar caución (art. 42 de la Ley Hipotecaria y arts. 727.5.ª y 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Desde el 3 de abril de 2025 cabe también anotar el inicio de un medio adecuado de solución de controversias sobre el inmueble, y las cautelares pedidas antes de la demanda no exigen haber negociado antes.

Si el banco deniega la hipoteca

En Madrid y en el resto de territorios de derecho común no hay una regla legal que te permita recuperar la señal porque el banco no te conceda el préstamo.

Si el contrato no dice nada, la denegación no te libera por sí sola: con arras penitenciales perderás la señal si desistes, y con arras confirmatorias el vendedor podría exigirte el cumplimiento o resolver y reclamarte los daños que pruebe.

La solución es pactarlo: por ejemplo, condicionar la compra a obtener financiación por un importe y en un plazo concretos, con el compromiso de solicitarla de buena fe y acreditar la denegación por escrito.

En Cataluña, el artículo 621-49 de su Código Civil permite al comprador desistir si:

1. el contrato prevé que el precio se financiará, total o parcialmente, a través de una entidad de crédito;
2. el comprador acredita documentalmente, dentro del plazo pactado, la negativa de la entidad a concederle la financiación (o a aceptar su subrogación en la hipoteca que grava el inmueble);
3. la denegación no se debe a su negligencia; y
4. no se ha pactado lo contrario.

Si desiste, el vendedor debe devolver el precio recibido y, en su caso, las arras penitenciales, y el comprador debe dejar al vendedor en la misma situación en que estaría si no se hubiera celebrado el contrato. Además, en Cataluña la entrega de dinero se presume hecha como arras confirmatorias y las penitenciales deben pactarse expresamente (art. 621-8).

Qué hacer si la otra parte no cumple

1. Reúne pruebas: contrato, justificantes de pago, mensajes y, si procede, la denegación del banco.
2. Requiere formalmente a la otra parte (burofax con certificación de contenido o requerimiento notarial) y, llegada la fecha, acude a la notaría y deja constancia de que tú sí compareciste. Si eres el vendedor y quieres resolver por falta de pago del precio, en la venta de inmuebles el requerimiento debe ser judicial o notarial (art. 1504 CC): un burofax no impide que el comprador pague después del plazo. El Supremo no aplica esta regla cuando las arras son penitenciales (STS 270/2025).
3. Intenta un acuerdo antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025, para presentar una demanda civil hay que haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias o MASC (Ley Orgánica 1/2025, art. 5): negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación (también ante notario o registrador), oferta vinculante confidencial u opinión de un experto independiente.
4. Ten en cuenta cómo afecta el MASC a los plazos. La solicitud interrumpe la prescripción o suspende la caducidad, y el plazo vuelve a correr si en treinta días naturales no hay primera reunión ni respuesta por escrito (art. 7.1). Si no hay acuerdo, debes demandar dentro del año siguiente para que el requisito cuente (art. 7.3).
5. Vigila la prescripción. Las acciones derivadas del contrato prescriben, con carácter general, a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento (art. 1964.2 CC).

Cómo tributan las arras

• Si la operación se cae y el vendedor se queda con la señal, obtiene una ganancia patrimonial que tributa en la base general del IRPF del año en que puede hacerla suya; no se aplica la exención por venta de vivienda habitual de mayores de 65 años, porque no hay venta (consulta de la Dirección General de Tributos V3091-20). Si es el comprador quien recibe el doble, tributa por lo que excede de lo que entregó (consulta V5317-26, de 28 de julio de 2026). Quien pierde la señal tiene una pérdida patrimonial en esa misma base (consulta V2359-17).
• Si compras una vivienda nueva a un promotor, la señal que se imputa al precio es un pago anticipado y el IVA se devenga cuando la pagas (art. 75.Dos de la Ley 37/1992, del IVA; consulta V1665-07).

Errores frecuentes

• No especificar el tipo de arras. Es una fuente habitual de pleitos: si el contrato no expresa de forma clara e inequívoca la facultad de desistir, las arras se considerarán confirmatorias. Lo más seguro es remitirse expresamente al art. 1454 y describir sus efectos.
• Creer que cualquier señal permite echarse atrás. Arrepentirse solo es posible con arras penitenciales, y cuesta la señal; con arras confirmatorias, el incumplimiento puede acabar en una demanda de cumplimiento o de daños.
• No prever la falta de financiación. Fuera de Cataluña, sin cláusula, la denegación del préstamo no te protege.
• Pagar antes de ver la nota simple y la documentación que puedes exigir por ley.
• Creer que la escritura de arras te protege frente a terceros. No accede al Registro, salvo en Cataluña.
• Usar un modelo genérico sin adaptar plazos, gastos, penalizaciones proporcionadas ni la normativa autonómica.

Antes de dar el paso

El contrato de arras no es un trámite: es la pieza que decide qué pasa con tu dinero si algo falla. Si vas a firmar unas arras o ya tienes un conflicto con la señal, puedes reservar una consulta de derecho inmobiliario y revisamos contigo el borrador, la nota simple y los plazos antes de que firmes o de que venzan.

Normativa y fuentes

• Código Civil, arts. 1124, 1152 a 1155, 1281, 1320, 1377, 1450, 1454, 1455, 1473, 1504 y 1964 (texto consolidado, BOE)
• Ley Hipotecaria, arts. 3 y 42 (BOE)
• Reglamento Hipotecario, arts. 9 y 14 (BOE)
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, arts. 727 y 728 (BOE)
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, arts. 5 a 7 (BOE)
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, art. 31 (BOE)
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 14 y 15 (BOE)
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (BOE)
• Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, arts. 82 a 87 (BOE)
• Ley 3/2017, libro sexto del Código Civil de Cataluña, arts. 621-8 y 621-49 (BOE)
• Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 75 (BOE)
• Dirección General de Tributos, consulta vinculante V3091-20 (IRPF del vendedor que se queda la señal)
• Dirección General de Tributos, consulta vinculante V5317-26 (IRPF de las arras devueltas duplicadas)