Convocatorias irregulares en comunidades de propietarios

Actualizado el 27 de septiembre de 2026. Las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal sobre quién convoca la junta no han cambiado, pero hemos corregido la afirmación de que los acuerdos de una junta mal convocada son «nulos de pleno derecho»: hay que impugnarlos en plazo. Añadimos la doctrina del Tribunal Supremo de junio de 2025, el intento de negociación previo (MASC) exigido desde el 3 de abril de 2025 y el estado de la reforma sobre juntas telemáticas, que todavía no es ley.

En las comunidades de propietarios es frecuente que surjan conflictos cuando un grupo de vecinos intenta asumir la gestión o cambiar al presidente y al administrador sin respetar los procedimientos que establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La forma de convocar la junta no es un simple trámite: de ella depende que los acuerdos se sostengan o que un juez acabe anulándolos.

Quién puede convocar la junta de propietarios

La regla está en el artículo 16.2 LPH: la convocatoria la hace el presidente y, «en su defecto», los promotores de la reunión. Es habitual que el administrador redacte y envíe la convocatoria, pero lo hace por encargo del presidente; la ley no le atribuye esa facultad por sí solo.

Con tres matices:

• Vicepresidente: si la comunidad lo tiene, sustituye al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad (art. 13.4 LPH).
• Promotores: pueden pedir que se celebre una junta la cuarta parte de los propietarios o los propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH). Su facultad para convocar es subsidiaria, como verás en el apartado siguiente.
• Junta universal: la junta es válida sin convocatoria del presidente si asisten todos los propietarios y así lo deciden (art. 16.3 LPH). Basta con que falte uno para que esta vía no sirva.

Si no llegas a ese 25 %, también tienes una herramienta: cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que un asunto se trate en la siguiente junta, y el presidente debe incluirlo en el orden del día (art. 16.2 LPH).

El requerimiento previo al presidente: lo que dijo el Supremo en 2025

Durante años, algunas Audiencias Provinciales admitieron que los vecinos con el 25 % convocaran directamente. El Tribunal Supremo cerró el debate en dos sentencias de 2 de junio de 2025 (STS 867/2025, rec. 1443/2020, y STS 868/2025, rec. 2058/2021):

• Según el Supremo, la expresión «en su defecto» del art. 16.2 LPH «no puede entenderse como una fórmula vacía»: significa que la legitimación de los promotores es subsidiaria de la del presidente.
• Los promotores deben requerir primero al presidente para que convoque. Solo si este, sin justificación, no lo hace en un plazo prudencial, pueden convocar ellos.
• En el caso de la STS 867/2025, vecinos que reunían el mínimo del art. 16.1 LPH convocaron sin requerir antes a la presidenta, y esa junta la cesó. Ella impugnó y el Supremo confirmó la sentencia de primera instancia, que había anulado los acuerdos.
• En la STS 868/2025, varios propietarios demandaron a la comunidad para que se declarasen válidas dos juntas convocadas de ese modo. El Supremo desestimó la demanda y admitió que la comunidad, como demandada, pidiera por reconvención que se declarasen inválidas. Esa legitimación se reconoció a la comunidad en su posición de demandada: si eres el presidente cuestionado, no la tomes como una vía para demandar en nombre de la comunidad; lo seguro es impugnar como propietario, con los requisitos y plazos del art. 18 LPH.

Ni la ley ni estas sentencias fijan un número de días. Lo sensato es dar al presidente un plazo breve y proporcionado a la urgencia del asunto, indicarlo en el propio escrito y conservar la prueba de que lo recibió.

Cómo convocar correctamente si el presidente no lo hace

1. Reúne el apoyo necesario: la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas.
2. Envía al presidente un escrito firmado por los promotores, por un medio que deje constancia de la recepción (burofax, carta certificada con acuse o entrega con firma de recibí), con el orden del día que propones y el plazo que le das.
3. Si el plazo vence sin convocatoria, convoca la junta junto con los demás promotores cumpliendo todos los requisitos del apartado siguiente y notificando a todos los propietarios.
4. Haz constar en el acta quién convocó y qué propietarios promovieron la junta, como exige el art. 19.2.b) LPH, y guarda el requerimiento previo.

Requisitos de cualquier convocatoria

Otro fallo habitual es adoptar acuerdos sobre asuntos que no figuraban en el orden del día, lo que también abre la puerta a impugnarlos.

¿Y las juntas por videoconferencia o las convocatorias por correo electrónico?

La LPH no regula la asistencia telemática ni las notificaciones por correo electrónico, y la Ley Orgánica 1/2025 no tocó los artículos 9, 15, 16 ni 19. Una proposición de ley en el Congreso (expediente 122/000240) permitiría la videoconferencia, el correo electrónico para notificaciones y el libro de actas electrónico, pero a 27 de septiembre de 2026 sigue en fase de enmiendas: todavía no es ley. Si tu comunidad usa estos medios, asegúrate de que todos los propietarios reciben la convocatoria por la vía legal y pueden asistir, porque si alguien impugna habrá que acreditarlo.

Qué pasa con los acuerdos de una junta mal convocada

Aquí hay que corregir una idea muy extendida, que esta entrada recogía en su versión anterior: los acuerdos de una junta irregular no desaparecen por sí solos.

• La LPH los trata como acuerdos impugnables por ser contrarios a la ley (art. 18.1.a).
• Según el Tribunal Supremo (STS 342/2018, de 7 de junio), los acuerdos que infringen la LPH o los estatutos son anulables y están sujetos a plazo; solo son nulos de pleno derecho, sin plazo, los que vulneran otras leyes imperativas o prohibitivas, la moral o el orden público, o se adoptan en fraude de ley.
• Mientras un juez no los suspenda, los acuerdos son ejecutivos desde que se cierra el acta (art. 19.3), y la impugnación no suspende su ejecución salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar (art. 18.4).

Por eso, lo prudente es tratar el defecto de convocatoria como una infracción de la LPH sujeta a plazo y actuar cuanto antes.

Plazos para impugnar

Son plazos de caducidad (art. 18.3 LPH): si vencen sin demanda, el acuerdo queda firme.

Cómo impugnar: requisitos y pasos

1. Comprueba que estás legitimado. Pueden impugnar los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente del voto (art. 18.2). Si acudes a una junta que consideras mal convocada, pide que conste en el acta tu oposición a la convocatoria y vota en contra.
2. Ponte al corriente de pago. Debes estar al día de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de impugnar; no se exige si lo que impugnas son acuerdos sobre las cuotas de participación (art. 18.2).
3. Intenta antes una negociación (MASC). Desde el 3 de abril de 2025, la demanda civil solo se admite si antes se ha acudido a un medio adecuado de solución de controversias: negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación, opinión de un experto independiente u oferta vinculante confidencial (Ley Orgánica 1/2025, art. 5). Si negocias directamente o a través de abogados, la solicitud suspende la caducidad desde que consta el intento de comunicarla, y el cómputo se reanuda si en 30 días naturales no hay primera reunión ni respuesta por escrito (art. 7.1); si interviene un mediador, un conciliador o un experto, rigen reglas propias (art. 7.2). Con la demanda tendrás que aportar el documento que acredite ese intento (art. 264.4.º LEC).
4. Pide medidas cautelares si urge. Puedes pedir que se suspendan los acuerdos; el juez decide tras oír a la comunidad (art. 18.4 LPH) y normalmente exigirá una caución que cubra los posibles perjuicios (art. 728.3 LEC). Las cautelares anteriores a la demanda no exigen MASC previo (LO 1/2025, art. 5.3), pero hay que justificar la urgencia y demandar después en un plazo breve, en principio 20 días (art. 730.2 LEC y art. 7.3 LO 1/2025).
5. Presenta la demanda. Se tramita por juicio ordinario (art. 249.1.8.º LEC) ante el tribunal del lugar donde está el edificio (art. 52.1.8.º LEC), con abogado y procurador (arts. 23 y 31 LEC).

Documentación, contraseñas y bancos mientras tanto

Tras una junta irregular, los cargos salientes suelen preguntarse si deben entregar llaves, documentación y contraseñas. No hay una respuesta automática, porque los acuerdos se presumen ejecutivos hasta que un juez los suspenda o anule. Ten en cuenta que:

• La comunidad es la responsable del tratamiento de los datos de los propietarios y el administrador contratado es encargado del tratamiento, según la Agencia Española de Protección de Datos. Al terminar su encargo, el administrador debe devolver o suprimir los datos según decida el responsable (art. 28.3.g del Reglamento General de Protección de Datos), es decir, los órganos válidamente nombrados.
• Los datos deben protegerse frente a accesos no autorizados (art. 5.1.f RGPD): entregar contraseñas o expedientes a quien no tiene un nombramiento válido puede generar un problema de protección de datos.
• El secretario custodia el libro de actas y conserva cinco años las convocatorias y comunicaciones (art. 19.4 LPH); el administrador custodia la documentación a disposición de los propietarios (art. 20.1.e).

Los bancos suelen pedir un certificado del acta para cambiar a los autorizados en la cuenta de la comunidad. No hay una norma específica sobre su responsabilidad si el nombramiento procede de una junta irregular; rigen las reglas generales de diligencia. Si eres el presidente o el administrador legítimo, comunica por escrito al banco que el nombramiento está impugnado y aporta la documentación.

En la práctica: documenta todo, no entregues accesos sin asesoramiento cuando el nombramiento está discutido, impugna dentro de plazo y, si no puede esperar, pide la suspensión cautelar para que sea el juez quien aclare quién ocupa el cargo.

Errores frecuentes

• Convocar con el 25 % sin haber requerido antes al presidente.
• No notificar a todos los propietarios, o hacerlo en un domicilio distinto del que comunicaron.
• Votar asuntos que no estaban en el orden del día.
• Dejar pasar el plazo de impugnación pensando que los acuerdos son nulos «de pleno derecho».
• Demandar sin haber intentado antes el MASC o sin estar al corriente de pago.
• Dar por hecho que las juntas por videoconferencia ya están reguladas.

Si el edificio está en Cataluña

En Cataluña no se aplica la LPH, sino el libro quinto del Código Civil de Cataluña, que tiene reglas propias:

• Quién convoca: la presidencia; si hay vacante, inactividad o negativa, la vicepresidencia y, después, los propietarios promotores (art. 553-21.1).
• Antelación y medios: al menos 8 días naturales, salvo que los estatutos digan otra cosa o se trate de una junta extraordinaria para asuntos urgentes; cabe el correo electrónico si se garantiza la autenticidad de la comunicación y de su contenido (art. 553-21.2 y 3).
• Quién puede impugnar: solo quienes votaron en contra, los ausentes que se opusieron y los privados ilegítimamente del voto; además, hay que estar al corriente de las deudas vencidas al adoptarse el acuerdo o consignar su importe (art. 553-31.2 y 3).
• Plazos: un año (acuerdos contrarios a la ley, al título o a los estatutos, o abusivos) o tres meses (contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario), desde la notificación del acta (art. 553-31.4).

Preguntas frecuentes

¿Puede el administrador convocar por su cuenta?

La LPH no le da esa facultad. Normalmente prepara y envía la convocatoria por encargo del presidente, y en el acta debe constar quién convocó.

¿Se puede repetir la junta, esta vez bien convocada?

Nada lo impide, y a menudo es la salida más rápida y barata: una nueva junta convocada con todos los requisitos puede volver a tratar los mismos asuntos.

En resumen

Respetar el procedimiento legal de convocatoria no solo protege la validez de los acuerdos: también protege a todos los propietarios y a los profesionales que intervienen en la gestión de la comunidad. Y si la junta ya se ha celebrado mal, lo decisivo es no dejar pasar los plazos.

Si tu comunidad está en esta situación, ya seas el presidente cuestionado o uno de los vecinos que quiere cambiar la gestión, puedes reservar una consulta de derecho inmobiliario. Revisamos contigo la convocatoria, el acta y los plazos, y preparamos el intento de negociación previo antes de que venza el plazo para impugnar.

Normativa y fuentes

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, arts. 9, 13 y 15 a 20 (texto consolidado, BOE)
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, arts. 5 a 7 (BOE)
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, arts. 23, 31, 52, 249, 264 y 730 (BOE)
• Reglamento (UE) 2016/679, General de Protección de Datos, arts. 5 y 28 (BOE)
• Agencia Española de Protección de Datos: preguntas frecuentes sobre comunidades de propietarios
• Buscador de jurisprudencia del CENDOJ (busca por ECLI): STS 867/2025 (ECLI:ES:TS:2025:2690, rec. 1443/2020), STS 868/2025 (ECLI:ES:TS:2025:2558, rec. 2058/2021) y STS 342/2018 (ECLI:ES:TS:2018:2090, rec. 3902/2015)
• Congreso de los Diputados: Proposición de Ley 122/000240, de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal
• Ley 5/2006, libro quinto del Código Civil de Cataluña, arts. 553-19 a 553-32 (BOE)