El IRPF en el alquiler turístico de una habitación en tu vivienda habitual

Actualizado el 27 de septiembre de 2026. La tributación en el IRPF no ha cambiado, pero la reducción por alquiler de vivienda ya no es un 60 % fijo (y en ningún caso se aplica al alquiler turístico). Añadimos el límite de intereses y reparaciones, los criterios de la DGT de 2026, el control a través de las plataformas y la anulación del registro único por el Tribunal Supremo.

Alquilar a turistas una habitación de la casa en la que vives es una forma habitual de conseguir ingresos extra, y también una fuente frecuente de dudas fiscales. ¿Es una actividad económica? ¿Qué gastos puedes deducir si tú sigues viviendo allí? ¿Tienes derecho a la reducción por alquiler de vivienda?

La Dirección General de Tributos (DGT) analizó en la consulta vinculante V1643-25, de 15 de septiembre de 2025, el caso de una contribuyente que alquiló a turistas una habitación de su vivienda habitual durante 135 días de 2024. Su criterio sigue vigente y coincide con las consultas posteriores sobre alquiler turístico.

¿Cómo se califican estos ingresos en el IRPF?

Por regla general, lo que cobras son rendimientos del capital inmobiliario, según el art. 22 de la Ley 35/2006, del IRPF (LIRPF): el ingreso procede de ser propietario del inmueble, no de una actividad económica. Eso cambia en dos casos:

1. Si cuentas con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionar el alquiler (art. 27.2 LIRPF), algo muy raro con una habitación de tu casa.
2. Si prestas durante la estancia servicios propios de la industria hotelera, como restauración, limpieza periódica o lavado de ropa. Entonces hay actividad económica aunque no tengas empleados (consultas V1173-26, de 20 de mayo de 2026, y V1572-26, de 15 de junio de 2026).

Entregar la habitación limpia y con ropa de cama no es hostelería. Si ofreces aparte, con precio propio y a petición del huésped, limpieza o cambio de ropa durante la estancia, esos servicios son una actividad económica independiente (art. 27.1 LIRPF): llevan IVA y te obligan a darte de alta en el censo (modelo 036 o 037), a presentar declaraciones de IVA por ellos y a declararlos en el IRPF como actividad, aunque el alquiler en sí siga exento de IVA y tributando como capital inmobiliario (V1572-26).

Si solo alquilas la habitación, sin servicios hoteleros ni servicios extra de pago, el alquiler está exento de IVA (art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992) y quedas fuera del censo de empresarios (art. 3.2.a del Real Decreto 1065/2007): no hay modelo 036, declaraciones de IVA ni pagos fraccionados. Con servicios hoteleros tendrías una actividad económica, con alta censal, IVA (en general, el 10 % de hostelería), pagos fraccionados y, si la actividad es habitual, posiblemente el alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA) de la Seguridad Social (art. 305 de la Ley General de la Seguridad Social).

Un cambio en preparación: el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana anunció en julio de 2026 que trabaja en una norma para que los pisos turísticos se consideren actividad económica y tributen al 21 % de IVA. A 27 de septiembre de 2026 no se ha publicado en el BOE, así que lo explicado aquí sigue vigente; si se aprueba, habrá que ver si alcanza al alquiler de habitaciones.

Este artículo parte de que eres propietario de la vivienda. Si eres inquilino y subarriendas la habitación, lo que cobras es rendimiento del capital mobiliario (art. 25.4.c LIRPF) y el cálculo cambia: por ejemplo, no amortizas el inmueble.

Qué ingresos declaras

Declaras todo lo que el huésped te debe pagar a ti por el alojamiento: el precio por noche, los suplementos que fijas tú (como la tarifa de limpieza de cada reserva) y los suministros si van en el precio (art. 22.2 LIRPF). Si reserva por una plataforma, declaras ese importe íntegro, no lo que te transfiere tras descontar su comisión, y deduces la comisión como gasto. La tarifa que la plataforma cobra al huésped por su propio servicio no es ingreso tuyo.

Si la vivienda tiene varios titulares (o es ganancial), cada uno declara la parte que le corresponde (art. 11.3 LIRPF).

Qué gastos puedes deducir

Los gastos necesarios para obtener esos ingresos (art. 23.1 LIRPF y art. 13 del Reglamento del IRPF, o RIRPF), entre ellos:

• Intereses del préstamo de compra o mejora de la vivienda.
• Reparación y conservación (las mejoras se recuperan vía amortización).
• IBI, tasa de basuras y otros tributos que no sean sanciones.
• Comunidad de propietarios y seguros del hogar o de responsabilidad civil.
• Suministros, solo si los pagas tú. Si los cobras al huésped o van en el precio, primero los computas como ingreso y después los deduces en la proporción que corresponda.
• Comisiones de la plataforma y servicios de terceros ligados al alquiler, como la limpieza de la habitación entre huéspedes.
• Amortización del inmueble y del mobiliario de la habitación.

Dos prorrateos: por días y por superficie

Como sigues viviendo en la casa, no puedes deducir el 100 % de sus gastos:

1. Por tiempo: solo cuentan los días en que la habitación ha estado efectivamente alquilada, no los días anunciada pero vacía.
2. Por espacio: los gastos generales (IBI, comunidad, seguro, suministros sin contador propio, intereses, amortización) se reparten entre la parte alquilada y la que usas tú. La DGT no fija una fórmula y remite a lo pactado con el huésped; lo más habitual y fácil de justificar es la superficie de la habitación (más, en su caso, la parte de zonas comunes que use) sobre la total.

Los gastos que solo existen por el alquiler, como la comisión de la plataforma, no se reparten por superficie.

Ejemplo. Vivienda de 90 m² con una habitación de 12 m² (13,33 %) alquilada 135 días (36,99 % del año). El coeficiente combinado es del 4,93 %:

Límite de intereses y reparaciones

Intereses y gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble en el año. El exceso se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite (art. 23.1.a.1.º LIRPF).

Amortización

• Inmueble: hasta el 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición (precio más gastos y tributos de la compra) y el valor catastral, sin incluir el suelo (art. 23.1.b LIRPF y art. 14 RIRPF). Si no conoces el valor del suelo, usa la proporción entre suelo y construcción del recibo del IBI. Después aplicas los dos prorrateos.
• Mobiliario de la habitación: hasta el 10 % anual, con un máximo de 20 años (Orden de 27 de marzo de 1998), en proporción a los días de alquiler.

Tras la sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, de 20 de noviembre de 2025, el Manual de Renta de la Agencia Tributaria (AEAT) admite deducir cada año entre el 1 % (mínimo) y el 3 % (máximo). Cuando vendas, el valor de adquisición se reduce en la amortización que hayas deducido y, en todo caso, en la amortización mínima, aunque no la hayas deducido (art. 35.1 LIRPF y art. 40 RIRPF).

¿Se aplica la reducción por alquiler de vivienda?

No. El art. 23.2 LIRPF reduce el rendimiento de los arrendamientos de vivienda: un 50 % con carácter general en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y un 60 %, 70 % o 90 % en supuestos concretos (Ley 12/2023); los contratos anteriores mantienen el 60 %.

Esa reducción exige que el alquiler cubra la necesidad permanente de vivienda del inquilino. El turístico cubre una necesidad temporal y queda fuera, como recuerdan la V1643-25 y el Manual de Renta de la AEAT, que cita la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 8 de marzo de 2018 (RG 00/05663/2017). En cambio, si alquilas la habitación a alguien que vive allí de forma estable, como su vivienda permanente, la reducción sí puede aplicarse: lo indica la propia V1643-25, que remite a la consulta V3660-16, y la DGT lo confirmó en la V0412-25, de 20 de marzo de 2025, para una vivienda alquilada por habitaciones con contratos de vivienda habitual.

Cómo y cuándo se declara

• En la declaración de la renta, en rendimientos del capital inmobiliario, con la referencia catastral, los días de alquiler, los ingresos y los gastos. Los ingresos de 2026 (los exigibles ese año, que normalmente son los de las estancias de 2026) se declaran en la campaña de la primavera de 2027 (art. 14.1.a LIRPF).
• Normalmente no hay retenciones ni pagos a cuenta: el impuesto se paga con la declaración.
• Casi siempre tendrás que declarar: estos ingresos no están entre las rentas que permiten no hacerlo con un salario de hasta 22.000 €; solo quedas fuera si tus ingresos íntegros (de trabajo, capital y actividades, más las ganancias patrimoniales) no pasan en conjunto de 1.000 € al año y no tienes pérdidas patrimoniales de 500 € o más (art. 96 LIRPF).
• Hacienda ya tiene tus datos: desde el ejercicio 2024, las plataformas le informan de lo que cobran sus anfitriones con el modelo 238 (normas DAC7), que sustituyó al modelo 179, y el Plan Anual de Control Tributario de 2026 anuncia más comprobaciones de los alquileres gestionados por plataformas.

Errores frecuentes

• Deducir el 100 % de los gastos de la casa, o los de todo el año.
• Superar el límite de intereses y reparaciones sin arrastrar el exceso.
• Seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual (compras anteriores a 2013) sobre toda la casa: desde que alquilas, la DGT solo la admite por la parte que usas tú y las zonas comunes (consulta V2869-20).
• No guardar facturas ni el cálculo del reparto: Hacienda puede revisar cada ejercicio durante cuatro años (art. 66 de la Ley General Tributaria).

Otras obligaciones que no son fiscales

• Registro único, anulado. El Tribunal Supremo anuló en mayo y junio de 2026 el registro único del Real Decreto 1312/2024 y la obligación de tener número de registro para anunciar alquileres de corta duración, también de habitaciones; con él decae el modelo informativo anual de su art. 10. Sigue la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, por la que las plataformas envían datos de actividad.
• Normativa turística. Depende de tu comunidad y tu ayuntamiento. En la Comunidad de Madrid, las viviendas de uso turístico se ceden completas, no por habitaciones: comprueba qué régimen te corresponde antes de anunciarte.
• Comunidad de propietarios. La aprobación previa de la comunidad (art. 7.3) y la mayoría de tres quintos (art. 17.12) de la Ley de Propiedad Horizontal se refieren a la vivienda turística completa, pero si los estatutos prohíben la actividad, la comunidad puede exigir que cese (art. 7.2).
• Registro de viajeros. El Real Decreto 933/2021 obliga a quien ofrece alojamiento a cambio de precio, «de modo profesional o no», a comunicar al Ministerio del Interior los datos de reservas y viajeros en 24 horas como máximo.

En resumen

El alquiler turístico de una habitación de tu vivienda habitual:

• Tributa como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que tengas un empleado a jornada completa o prestes servicios hoteleros.
• Permite deducir gastos y amortizaciones en proporción a la superficie y a los días de alquiler, con el límite de intereses y reparaciones.
• No da derecho a la reducción por arrendamiento de vivienda.

Los metros que usa el huésped o los días reales de alquiler cambian el resultado. Si quieres revisar el reparto de gastos y la amortización antes de tu próxima renta, puedes reservar una consulta de fiscalidad o escribirnos.

Normativa y fuentes

• Ley 35/2006, del IRPF (arts. 11, 14, 22, 23, 25, 27, 35 y 96)
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF (arts. 13, 14 y 40)
• DGT, consulta vinculante V1643-25
• DGT, consulta vinculante V1572-26
• AEAT, Manual de Renta 2025: reducción por arrendamiento de vivienda
• Ley 37/1992, del IVA (art. 20)
• Real Decreto 1065/2007, Reglamento general de gestión e inspección tributaria (art. 3)
• La Moncloa, nota de prensa del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de 2 de julio de 2026
• Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 (Real Decreto 1312/2024)
• Real Decreto 933/2021, registro de viajeros